瑕疵担保責任って一体何?隠れ瑕疵(かし)は損害賠償などの責任もありうる!

瑕疵とは、本来ならあるべき品質・性能を有していないことをいいます。住宅の瑕疵となると、「雨漏りがする」「床が傾いて歩きにくい」など通常の生活に支障がある位の欠陥住宅の事をいいます。

瑕疵担保責任は、売買契約の建物(戸建住宅やマンションなど)に、購入した時点では分かっていなかった隠れ瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除、損害賠償などの責任の事を指します。

実は欠陥住宅とは、住んですぐにわからない事が多いのです。住んで数年後に「あれ?雨漏りするようになってるし、もしかしてここって欠陥住宅なのでは・・?」と気づく事もあるのです。

また、長年住んだ家を売却した場合でも、今まで何ともなかったのに、売却して数年経った途端、物件が雨漏り被害にあう物件になってしまう事もあります。

ここでいう「隠れ瑕疵」というのはある程度の注意を払っても欠陥がわからない事を指します。つまり売主自体も欠陥であることがわからないまま売ってしまったというケースですね。

瑕疵担保責任は法律で規定されている

もし物件を売却後に買主から「隠れ瑕疵があるんだけど」と言われた場合、どのようにしたらいいのでしょうか?その場合は買主が直すというよりも、買主が売り主に瑕疵を報告して、欠陥を修復してもらう事になります。

この事を「瑕疵担保責任」(瑕疵を修復する責任)と呼び、法律でも規定されているので必ず行わなければならないのです。請求できる内容は「損害賠償請求」「契約の解除」などです。

ただし、この法律は買い主が瑕疵を発見した日から1年以内でなけらば請求する事が出来ません。売却した際には、1年間は「物件が無事でありますように」と祈るしかありませんね・・・。そういうケースもあるので売却前に修繕しておくのは買主に対するエチケットみたいなものなのかもしれませんね。

売買契約時には、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められますが、原則的に法律で定められている以上瑕疵担保責任は追わなければならないケースが多いでしょう。

物件は売ったら終わりではありません。売ったあとにも、実はこのようなトラブルが潜んでいる可能性もあるのです。

新築物件の場合の瑕疵担保責任はどうなるの?

法律は、買主を守るように出来ている事が多いです。しかし、中古物件ではなく新築物件の場合はどうなるのでしょうか?

新築住宅の施工業者や売り主は、もし家の基本構造に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を果たすために必要な資力をつけておく為に、「予め供託金を積んでおく」、または「保険に加入する」のどちらかで担保することが義務付けされるようになりました。

ここ最近では、家を建築した業者自体が倒産してしまうケースも多かったのですが、この法律によって買い主は業者が倒産した時、支払能力不足になり補修が出来なくなった場合に、供託金の還付や保険金の支払いを受けることができるようになったのです。

実は私自身も最近マンションを新築で購入しました。その時に「まもりすまい保険」というものを説明されました。その保険の内容とは「築後10年以内に、もし欠陥があった場合は最大2000万円まで保証する」といったものでした。

正直、自分たちはそういった制度があることすら知らずに物件を購入したのですが、契約の取引時には必ず不動産の担当の方が「まもりすまい保険」の事をちゃんと話してくれるかどうかちゃんと聞いておく事が大切だと思いました。

「数年前なら、こういった制度はなかったんですよ」と言われて、少しだけトクしたような気持ちにもなりました。まあ、購入した住宅に欠陥がないのが一番良いのですが…。また新築1年目なので、今後も無い事を願うばかりです。

数年前なら、家を建てた不動産会社が倒産した場合は物件がどんなに欠陥だったとしても自己補修をしなければなりませんでした。しかし、問題が起きる度に民法は改正され、今ではより安心して物件を購入できるようになっています。

瑕疵担保責任まとめ

瑕疵担保責任とは、売却した物件が欠陥住宅だった場合、売主が責任を負って、修繕する制度の事をいいます。不動産行書を仲介して、中古物件を売却した場合、売主は売却してから1年間は瑕疵担保責任を持たなければなりません。

請求できる内容は「損害賠償請求」「契約の解除」などで、民法によって規定されています。その為、どんな事があっても売主は責任から逃げる事は出来ないのです。

また、新築物件を施工業者や売り主が売る場合、家に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を取れるようにする為に、「予め供託金を積んでおく」、または「保険に加入する」のどちらかで担保することが義務付けされるようになりました。こうする事で、例え不動産会社が倒産しても買主を守れるようになったのです。

家は、「欠陥住宅があったらどうしよう」とビクビクしながら住むものではありません。住む人を快適に、そして幸せにする為に建てるのです。その為にも、より買主を守る為に法律はどんどん変わっていく事もあるかもしれません。

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